石桥铺会计培训班分享停车位融资方式及实操要点分析

　　对一个地产项目而言，停车位所占比例通常不低，就住宅类项目而言，一般车位配比会在1：0.5到1:0.8不等(具体看项目整体规划周边公共停车位现状和业态来确定)，因此开发商开发一个项目在停车位这一块的投入并不少，如何运用金融的思路提前实现现金回流，并把回流现金投入到下一个项目，是目前地产资金紧缺却又很难在拿地前端进行融资的情况下一个不错的资金来源选择。下面与重庆仁和会计石桥铺校区小编详细的进行了解下：

　　一、停车位分类及底层资产归集

　　为方便后文融资方式的说明，先行对停车位做分类说明，本文所说分类仅从融资操作的角度出发，不代表法律或正式文件的分类。

　　(一)有产权车位与无产权车位

　　顾名思义，前者可以办理产权证，后者无法办理产权证，也即只能通过租赁的方式进行使用。有产权的车位产权年限以70年的居多，无产权的车位使用权只有20年(关于期限实操中会有一些变通做法，如收益权和经营权的变通等，但不在本文论述范围)。

　　区分意义：产权清晰，评估价格明确，是设计一个金融产品的前提，作为资金方/投资方,一般会对有产权和无产权的两类底层资产做不同的金融方案设计。

　　(二)人防车位与非人防车位

　　开发商根据《人民防空法》的规定，建设地下人防工程，然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。该类车位产权不属于业主也不属于开发商，而属于，无法出售但可以出租(谁投资谁受益的原则)，不过期限不得超过20年(关于期限实操中会有一些变通做法，如收益权和经营权的变通等，但不在本文论述范围)。

　　区分意义：人防车位在实操中经常产生争议，如果做金融产品设计的底层资产为人防车位，一般资金方较为谨慎，特别是占比较大时，一般会放弃整个停车位融资的思路。因此在资产摸底时，资产分类和区别对待是必须的工作环节。

　　(三)正常车位与非正常车位

　　正常车位指的是符合规划要求，能正常停放车辆或可正常适用的车位。非正常车位包括缺陷车位与高危车位，前者指虽有缺陷(如墙角车位、开门受影响、过道危险等)，但小心操作仍能停放的车位，后者指停放车辆存在高度危险的车位，比如处于井盖、下水道等位置或死角停车等。

　　区分意义：融资过程中在底层资产摸底环节，要针对非正常车位进行汇总分析，并要求开发商/融资方对非正常车位进行整改后再归入正常车位的底层资产行列，无法整改的，剔除出底层资产。

　　二、停车位融资方式及操作要点

　　(一)产权过户式收购/包销

　　1、操作方式

　　以一定折扣整体收购/包销停车位资产包，并产权过户，开发商“一次性”回收现金。(有关包销的具体融资操作详见本公众号“西政资本”2018年1月3日的推文《限购限贷限售后房地产包销风险防控及融资实务》)。

　　2、底层资产要求

　　①一般要求停车场在正常运营，有产权证，无抵押，商业项目停车位;

　　②位置：一二线城市为主，经济发达核心商圈;已经收费备案的停车场;

　　③年税前利润为500万或以上，较优质资产可以降低为300万左右;

　　④资产包的车位数(指的是正常车位)达到一定规模，比如城市不低于100个，其他城市不低于200个等情形;

　　⑤收费标准有一定要求，比如5-8元/小时或以上。

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